Không nên bắt đầu các dự án nhà ở xã hội chỉ vì vỡ bong bóng bất động sản

Trong khi dư luận đang rất hào hứng với kế hoạch giải cứu thị trường bất động sản của Chính phủ và các bộ ngành, với hy vọng người thu nhập thấp sẽ có cơ hội sở hữu nhà ở, ông Kenichi Ohno, một chuyên gia Nhật có nhiều năm nghiên cứu về thị trường Việt Nam đã nêu cảnh báo về hiệu quả thực sự trong cuộc trao đổi với phóng viên Sài Gòn Tiếp Thị cuối tuần qua.

Thưa ông, mới đây Chính phủ đã nêu một yêu cầu quan trọng trong việc giải cứu thị trường bất động sản là hướng tới người có thu nhập thấp.

Các bộ ngành cũng có những tuyên bố mạnh mẽ, về hỗ trợ lãi suất, thuế... Ông có bình luận gì về việc này?

Nếu Chính phủ hỗ trợ cho tư nhân (bán nhà thu nhập thấp) thì phải kiểm tra xem họ có thực sự làm hay không, và việc giám sát này khá khó khăn.

Chẳng hạn như đối với việc hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà thu nhập thấp, nếu Chính phủ sẵn lòng chi hỗ trợ thì tư nhân sẽ tăng giá nhà lên. Nếu là chính sách quan trọng thì phải “trung thành” với lãi suất thấp bất chấp giá thị trường tăng lên nhưng liệu chính sách kéo dài được bao lâu? Trước đây đã có chính sách hỗ trợ dài hạn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ (DNVVN), thế mà thời điểm này tình hình của họ vẫn tồi tệ.

Tôi nghĩ các bạn không thể giải quyết bong bóng bất động sản bằng hỗ trợ cho người thu nhập thấp. Nếu muốn tạo lập nhà thu nhập thấp thì phải có chính sách dài hơi hơn, do Chính phủ xây dựng. Còn nếu để tư nhân làm thì phải có năng lực quản lý và giám sát dài hạn.

Tức là ông lo ngại tiền hỗ trợ sẽ chảy vào nơi không đúng chỗ?

Đúng vậy, vài năm trước, khi Chính phủ hỗ trợ DNVVN thì các doanh nghiệp này không được vay, mà một số công ty (lớn hơn) mượn tiền để hoàn trả nợ của mình, rồi được vay lại với mức lãi suất cao hơn. Đó gọi là đổi nợ (re-finacing), nó không liên quan gì đến hoạt động kinh doanh, mà liên quan đến giảm giá trị tài chính của các công ty đó. Nói vậy để thấy việc kiểm soát chính sách rất khó khăn, nếu bạn đưa ra chính sách mà không đảm bảo được đúng người thì hiệu quả rất thấp. Hỗ trợ cần được lên kế hoạch tốt, chuẩn bị tốt và giám sát tốt.

Nếu Việt Nam muốn làm nhà dành cho người có thu nhập thấp thì Việt Nam nên thế nào?

Nếu Việt Nam muốn làm nhà dành cho người thu nhập thấp (nhà thu nhập thấp) thì phải lên kế hoạch chi tiết, phải tuân theo một nỗ lực dài hơi nghiêm túc, chứ việc yêu cầu tư nhân chuyển đổi nhà cao cấp sang nhà thu nhập thấp thì tôi không nghĩ là hiệu quả.

Xây dựng nhà thu nhập thấp cần có kế hoạch dài hạn như tiền ngân sách ở đâu ra, tiêu chuẩn cho người được mua là gì… Một người này nghèo nhưng anh trai anh ta lại giàu, và người anh hoàn toàn có thể mua nhà theo tên người em, điều này đã từng xảy ra.

Ở các nước khác như Singapore hay Hong Kong, họ thành công trong việc cung cấp nhà cho mọi đối tượng nhưng họ có năng lực chính sách tốt. Nếu Việt Nam muốn làm vậy thì đừng bắt đầu một cách dễ dàng mà phải có kế hoạch cẩn thận, tránh sơ suất. Tôi không nghĩ các bạn nên bắt đầu các dự án nhà ở xã hội chỉ vì vỡ bong bóng bất động sản, đó là lý do sai để bắt đầu các loại dự án này.

Vậy Việt Nam có thể học gì từ các nước khác?

Chính phủ phải làm nhà thu nhập thấp, chứ không phải để tư nhân làm. Tôi không nghĩ Chính phủ có thể “ra lệnh” loại nhà xã hội nào nên được xây dựng. Chính phủ phải là người xây dựng, tiêu chuẩn hóa. Ở Hà Nội và TP.HCM, nếu mọi người xây thoải mái thì sẽ lãng phí diện tích. Chính phủ cần có kế hoạch nghiêm túc, nhà cao bao nhiêu, rộng bao nhiêu, có mấy toilet, thang máy đặt ở đâu… Những điều này cần được tiêu chuẩn hóa và có quy định. Chính phủ sẽ tốn kém nhưng là cách thông thường để làm nhà ở xã hội.

Tại Singapore, Hong Kong, do có ít đất nên phải xây các tòa nhà cao tầng, thậm chí ở châu Phi cũng có các nhà thu nhập thấp được tiêu chuẩn hóa do Chính phủ xây dựng.

Có khi nào tư nhân được xây dựng?

Nếu để tư nhân xây dựng thì phải tuân theo một số điều kiện nhất định.

Và vấn đề cơ bản tôi nghĩ là, Việt Nam không có cơ sở dữ liệu chính thức nên không biết khi nào, khu vực nào giảm bao nhiêu phần trăm, khu vực nào bị ảnh hưởng nhiều nhất, nơi nào giá tăng cao nhất, nó liên quan đến đầu cơ… Cần phải thảo luận, dựa trên cơ sở dữ liệu nhưng ở Việt Nam tôi không thấy bất cứ loại dữ liệu nào. Tôi cho rằng Chính phủ cần tập hợp các thông tin giao dịch, giá cả ít nhất là theo từng năm.

Tôi không nghĩ các bạn nên bắt đầu các dự án nhà ở xã hội chỉ vì vỡ bong bóng bất động sản, đó là lý do sai để bắt đầu các loại dự án này. Ông Kenichi Ohno, Giám đốc Diễn đàn Phát triển Việt Nam

Ở Nhật Bản, chúng tôi có cơ quan quản lý bất động sản, công bố dữ liệu chính thức mà mọi người có thể truy cập trên website và tải xuống dễ dàng. Chính phủ Nhật có giá tiêu chuẩn vì không muốn có đầu cơ. Họ cử chuyên gia đi kiểm tra giá cả, kiểm soát các giao dịch và công bố giá ở mỗi địa điểm. Còn ở Việt Nam tôi thấy khó khăn để tìm ra số liệu chính thức, đôi khi xem báo hoặc kiểm tra từ những người quen, bạn bè.

Khi có cơ sở dữ liệu, Chính phủ có ủy ban Kiểm soát giá, có người đứng ra kiểm soát, thì không có đầu cơ. Lúc đó giá cả sẽ theo thị trường, giá hạ xuống thì mọi người đều hưởng lợi, hơn là theo đuổi xây nhà thu nhập thấp. Giá nhà đất ở nội đô Hà Nội tương đương với Tokyo, trong khi GDP bình quân đầu người của Việt Nam ước chỉ bằng 3% của Nhật Bản. Giá nhà đất nhiều khi “điên rồ”.

Chính phủ dự kiến ra ban hành nghị quyết để cứu thị trường bất động sản vào cuối tháng này, ông có lưu ý gì?

Tôi cho rằng việc hướng tới nhà thu nhập thấp, hỗ trợ lãi suất… Chính phủ có thể làm nhưng đó chỉ là sự cần thiết về mặt chính trị chứ sẽ không có nhiều hiệu quả trong thực tế. Vấn đề cơ bản mà Chính phủ cần làm là chi một khoản ngân sách lớn để xử lý nợ xấu của bất động sản, điều này phải làm và nếu chần chừ thì nợ xấu không biến mất. Chúng ta đều biết bong bóng bất động sản của Nhật, Mỹ, EU đều phải giải quyết từ ngân sách của Chính phủ.

Vấn đề của Vinashin cùng với vấn đề của ngân hàng, tôi không biết chiếm bao nhiêu phần trăm GDP. Hồi khủng hoảng tài chính châu Á, các nước Thái Lan, Indonesia có nợ xấu chiếm đến 20 – 40% GDP, ước tính tương đương 20, 30, 40 tỉ USD, đó không phải là khoản nhỏ. Nợ xấu thì một phần do người vay trả, một phần do người cho vay trả nhưng phần lớn vẫn là Chính phủ.

Việc xử lý nợ xấu cần càng nhanh càng tốt, càng trì hoãn thì mất mát càng lớn. Chúng ta cần nhận dạng quy mô của nợ xấu. Nợ xấu không biến mất bằng cách chờ đợi. Như Vinashin, đến nay Chính phủ vẫn chưa quyết định làm gì với “con cưng” này.

Việt Anh (thực hiện)

(*) Diễn đàn Phát triển Việt Nam (VDF) là một dự án giữa viện Nghiên cứu Chính sách quốc gia Nhật Bản (GRISP) và đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội.

Theo SGTT