Phá băng bất động sản: tạo bong bóng mới?

Nam Nguyên

Dự báo kinh tế VN 2013 sẽ đầy khó khăn, nếu chỉ xét về những vấn đề tồn tại thì sự kế thừa của năm 2012 sẽ tạo ra một bức tranh u tối. Thị trường bất động sản đóng băng là 1 trong nhiều di sản tồi tệ mà chính phủ đang tìm cách tháo gỡ.

Gánh nặng kinh tế 2012

Một công trình xây dựng bị tạm ngưng ở Hà Nội,
ảnh chụp hôm 28-07-2012.

Gánh nặng kinh tế 2012 chuyển qua 2013 bao gồm nợ xấu ngân hàng, nợ xấu của các tập đoàn Tổng công ty Doanh nghiệp nhà nước, thị trường bất động sản đóng băng, hàng hóa nhất là ngành xây dựng tồn kho rất lớn, chưa kể khối lượng lớn lao doanh nghiệp phá sản, ngừng hoạt động, ngừng nộp thuế cũng như việc giải quyết nguồn vốn với lãi suất hợp lý cho nền kinh tế.



Trong bối cảnh như vậy, dư luận hết sức chú tâm tới các thông tin được công bố, sau khi Thủ tướng chính phủ họp trực tuyến kéo dài hai ngày 25-26/12 với các tỉnh thành toàn quốc về việc triển khai nhiệm vụ kinh tế xã hội 2013. Trong đó có sự hứa hẹn giải quyết nợ xấu và phá băng giải cứu thị trường bất động sản.

Làm sao một người lương tháng 5-7 triệu đồng mà mua trả một lần một căn hộ 500 triệu-600 triệu được. Đi làm cả đời cũng không thể mua được. Bùi Kiến Thành

Trong cuộc phỏng vấn của Nam Nguyên, chuyên gia tài chính cao cấp Bùi Kiến Thành, một Việt kiều trải nghiệm hơn một thập niên làm việc ở Việt Nam từ Hà Nội chẩn bệnh đóng băng của thị trường bất động sản. Theo nhận định của ông Bùi Kiến Thành, trong những năm vừa qua thị trường bất động sản Việt Nam phát triển vô trật tự, điều nguy hiểm là phân khúc sản phẩm làm ra không có thị trường, đó là phân khúc những căn hộ cao cấp bán ra từ 30 triệu tới 70 triệu đồng một mét vuông tương đương 2.000, 3.000, 4.000 đô la một mét vuông cho nên người dân Việt Nam không có khả năng mua. Phân khúc sản phẩm không có thị trường này, trước tới giờ chỉ bán với nhau, những nhà phát triển dự án bán cho những thành phần thứ cấp mua đi bán lại với nhau thôi chứ còn người sử dụng cuối cùng thì không có ai mua đó là vấn đề thứ nhất. Hiện nay hàng chục nghìn căn hộ làm ra không có người mua cuối cùng để ở, tiếp tục làm nữa thì làm sao bất động sản có thể có thị trường được.

Theo chuyên gia Bùi Kiến Thành, vấn đề thứ nhì là những căn hộ bình dân hay thu nhập thấp thì ở Việt Nam có tập quán là mua nhà trả liền 100%, chứ không như các nước khác trả 10%-20% phần còn lại do tín dụng bất động sản thời hạn 20 năm, 30 năm với lãi suất thấp. Việt Nam thì không có hệ thống về tổ chức tín dụng bất động sản thành ra không thể mua được nhà trả góp...Người có thu nhập thấp không thể nào có tiền mua nhà trả hết một lần 500 triệu 600 triệu hay 1 tỷ đồng được. Chuyên gia Bùi Kiến Thành phân tích:

Tòa nhà căn hộ cao cấp ở Hà Nội, ảnh chụp
trước đây. RFA photo.

“Kẹt hai đầu, bất động sản cao cấp thì giá quá cao người tiêu dùng không với tới. Bất động sản gọi là cho người thu nhập thấp cũng không với tới, tại vì họ không tiết kiệm đủ số tiền để trả một lần mua một căn hộ. Đề nghị chính phủ bỏ tiền ra mua những căn hộ 30-50 triệu một mét vuông thì làm sao được. Chính phủ đã có chủ trương xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, trên thị trường có rồi đấy, mà có ai mua nổi đâu. Làm sao một người lương tháng 5-7 triệu đồng mà mua trả một lần một căn hộ 500 triệu-600 triệu được. Đi làm cả đời cũng không thể mua được mà làm gì có thể để dành tiền được. Lương 7 triệu-8 triệu hai vơ chồng nuôi một đứa con còn chưa đủ sống chứ nói gì tiết kiệm để mua nhà. Tình hình của Việt Nam là như thế, còn yêu cầu chính phủ giúp đỡ cho bất động sản thì tôi chưa thấy là có thể làm được điều gì.”

Chớ cắt ngọn quên gốc

Đất Việt Online ngày 27/12/2012 đưa tin, dự thảo nghị quyết về những giải pháp chủ yếu chỉ đạo điều hành thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2013 của chính phủ, dự định đưa ra giải pháp lập nhiều quỹ mới như Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư bất động sản, cơ chế tái thế chấp nhà ở.

Tờ báo trích lời chuyên gia kinh tế TS Lê Đăng Doanh chỉ rõ việc này là hình thức để huy động thêm vốn cho lĩnh vực bất động sản, nhưng điều quan trọng nhất là phải thực hiện được công khai minh bạch nếu không sẽ khó tránh thất thoát, khó kiểm soát, phân bổ các quỹ lập ra để giải cứu thị trường bất động sản.

Nếu như các chủ dự án có số vốn 70% chỉ đi vay 20%-30% thì lúc ấy nợ ngân hàng ở trong một giới hạn dù bán được hay không. Nhưng thực tế anh vay gần như 100. GS Vũ Văn Hóa

Vẫn theo Đất Việt Online, TS Lê Đăng Doanh đánh giá một số đề xuất để giải cứu thị trường bất động sản là giải pháp mang tính chất phần ngọn. Tức là giải quyết sản phẩm đã tồn tại qua việc cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà tái định cư, nhà ở xã hội để bán, cho thuê hoặc mua cho các đối tượng chính sách nằm trong dự kiến giải cứu thị trường bất động sản.

TS Lê Đăng Doanh nhấn mạnh về điều quan trọng nhất là thay đổi hẳn cơ chế của thị trường bất động sản Việt Nam. Một cơ chế mà ông cho là có quá nhiều yếu tố đầu cơ và nó liên quan đến vấn đề giá đất. Ông Doanh cho rằng nên cải tổ chính sách thuế để ngăn chặn những người gom bất động sản nhằm hưởng chênh lệch giá và đầu cơ.

Trong bài báo của Đất Việt Online, TS Lê Đăng Doanh khuyến cáo Nhà nước chỉ thu hồi đất đúng với qui định của Hiến Pháp là về quốc phòng, an ninh hay lợi ích công cộng. Còn trong trường hợp thu hồi đất phục vụ những dự án thương mại thì phải để cho người chủ đầu tư thương lượng với nông dân để bảo toàn lợi ích của người nông dân mất đất.

Việc phá băng thị trường bất động sản mà chỉ giải quyết phần ngọn, theo TS Lê Đăng Doanh sẽ lại sinh ra thêm các thị trường bất động sản méo mó khác, sinh thêm cơ hội đầu cơ khác sẽ rất tai hại. Ông nhấn mạnh rằng, nếu cứ để cho đầu cơ như thế này sẽ sinh ra một bong bóng bất động sản mới, khi ấy lại thêm một lần giải quyết. Cho nên bây giờ phải giải quyết tận gốc.

Để tháo gỡ cho thị trường bất động sản, theo GSTS Vũ Văn Hóa, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội là cần có giải pháp đồng bộ do chính phủ điều phối và trước tiên là phải đưa thị trường nhà đất về đúng giá trị thực của nó. GSTS Vũ Văn Hóa quan ngại về điều gọi là một vòng luẩn quẩn tạo thêm những khó khăn mới cho nền kinh tế qua việc bơm tiền giải cứu bất động sản.

Một công trình xây dựng nhà cao tầng ở Hà Nội
 ngày 22/12/2012. RFA photo.

“Nếu như các chủ dự án có số vốn 70% chỉ đi vay 20%-30% thì lúc ấy nợ ngân hàng ở trong một giới hạn dù bán được hay không. Nhưng thực tế anh vay gần như 100%, bây giờ anh lại huy động một cái vốn để cho người mua vay, đó cũng là nợ ngân hàng thôi chứ lấy ở đâu ra. Tổng nguốn vốn trong nền kinh tế quốc dân là một lượng có hạn nó không ở chỗ này thì nó ở chỗ kia, nó đọng lại trong bất động sản chôn vùi vào đấy làm cho nợ nần chồng chất và làm cho việc phân xử và thanh toán trong nền kinh tế quốc dân đang bị lúng túng.”

Theo Thời báo Kinh tế Việt Nam bản điện tử, một loạt thông điệp về việc xử lý thị trường bất động sản được phát đi từ chính phủ như đề án xử lý nợ xấu, trong đó nợ xấu bất động sản chiếm tới 70% sẽ được triển khai trong vòng 1 tháng tới, một nghị quyết riêng về lĩnh vực này được ban hành.

Theo dõi báo chí trong thời gian qua người đọc báo ghi nhận một vấn đề không có lời giải đáp rành mạch đó là tổng số nợ xấu của hệ thống ngân hàng, trong đó bao nhiêu là nợ xấu của các Tập đoàn, Tổng công ty, doanh nghiệp Nhà nước, bao nhiêu là nợ xấu bất động sản. Các chuyên gia đồng thuận ở một điểm không nhận diện trung thực nợ xấu thì không thể có giải pháp thích hợp. Cho tới nay, các bộ ngành và Ngân hàng Nhà nước thể hiện việc đưa ra các số liệu khác nhau. Phát biểu của Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng ngày 18/12 tại TP.HCM được Saigon Times Online trích dẫn, theo đó nợ xấu khoảng 400.000 tỷ đồng, trong đó tự ngân hàng tái cơ cấu khoảng 200.000 tỷ đồng. Trong số 200.000 tỷ đồng nợ xấu còn lại, lãnh vực bất động sản chiếm 70%.  Tất nhiên lời Thủ tướng nói được xem là khả tín, như vậy nợ xấu bất động sản là 140.000 tỷ đồng. Con số này quá khác biệt với báo cáo của Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cùng ngày 18/12 và trong cùng buổi làm việc của Thủ tướng với UBND Thành phố HCM. Theo VnExpress, Ông Trịnh Đình Dũng đã trích số liệu Ngân hàng Nhà nước thì tính đến 31/10/2012 tổng dư nợ bất động sản khoảng 207.595 tỷ đồng trong đó nợ xấu khoảng 13,5% tương đương 28.000 tỷ đồng. Chúng tôi xin nhắc rằng hồi tháng 10, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng phát biểu tại một phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội nói rằng tổng dư nợ bất động sản lên tới 1 triệu tỷ.

GSTS Vũ Văn Hóa, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh doanh và Công nghệ nhận định:

“Tôi cho rằng nợ xấu lên tới mức nhiều như vậy sẽ ảnh hưởng xấu tới sự luân huyển vốn trong nền kinh tế. Những đơn vị nào không trả được nợ sẽ làm ảnh hưởng nguồn vốn huy động. Dù nguồn vốn huy động xuất phát từ rất nhiều nguồn khác nhau nhưng quan trọng nhất là nguồn vốn huy động từ dân cư. Nếu không có nguồn vốn để trả nợ cho những người gửi tiền thì có thể đến một lúc nào đó chính phủ bắt buộc phải phát hành tiền để giải quyết nợ xấu. Việc này sẽ làm cho nền kinh tế càng xấu đi, có thể nói đây là vòng lẩn quẩn trong việc giải quyết nợ xấu của Việt Nam. Hiện nay nợ đọng vào bất động sản là quá lớn, chủ trương của Nhà nước muốn giải cứu thị trường này nhưng không thể nào có được nguồn lực để làm việc này.” 

VietnamNet ngày 26/12/2012 đưa tin, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình cho biết sẽ giải quyết khoảng một nửa số nợ xấu ngân hàng trong năm 2013. Cùng ngày, theo VnExpress một công ty mua bán nợ với qui mô hàng nghìn tỷ đang chờ quyết định thành lập. Tuy vậy vấn đề đặt ra là vẫn chưa có sự thống nhất về qui mô thực sự của món nợ xấu của hệ thống ngân hàng ở Việt Nam.

© Nam Nguyên, phóng viên RFA
---------------------------------